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领袖访谈 观点与钱建蓉面对面 地产老兵爱教育
发表于:2019-09-11 01:18 来源:阿诚 分享至:

  在钱建蓉的描述中,他将中国民办教育的发展历程大致分为了三个部分,从最初的90年代开始,私立学校开始渐渐在广东开始出现。“萌芽阶段持续了将近10年,千禧年之后是第二阶段,在这个十年里大家开始关注内容和教育改革。” 我们把它看作一个资产管理,包括做REITs,其实还是有相通性的,都是资产管理的部分。 这是两步,第一步就是做房产,做教育地产,持有教育地产,但是运营还是请教育的运营团队、教育的运营公司来做,就像酒店一样,持有酒店,是资产拥有方。 钱建蓉:做企业,必须在这方面牺牲一些的,努力追求平衡吧,平衡很重要,但不容易。 不得不说,中锐并非一家传统典型的房地产企业,在其先天基因中,教育占据了相当大的地位。也正因如此,整场访谈中,“教育”与“地产”并列成为了被提及频率最高的两个词。 “房地产的发展是因为人口,教育的发展也是因为人口。我相信2012年到2022年这十年里,我们能够为此做出一些新的贡献。” 钱建蓉笑了笑,打了个比方说,教育和商业地产其实有些类似,都是重资产、回收慢,还要费心运营。 事实上,中锐是在成立了将近十年之后才正式组建起房地产板块。早在1996年时,中锐控股集团就已成立,总部设在上海,以长三角地区为中心向全国扩张,这家公司最初的主营业务是教育投资与管理。 钱建蓉:去年的销售业绩不到200亿,规模上我们要加快努力赶上来,我们还是有一个平衡,规模不是追求的第一目标,还是以效益为中心,有质量的发展。 以前杠杆用得不高,并购做得不多,还是希望通过教育+地产勾地,再加上市场上拿地这两种方式来获得土地。 钱建蓉:地产暂时没有上市计划,当然不排除未来的可能性,但首先还是要把地产的规模和效益这些方面都达到一定的规模,否则上市是没有意义的。 事实上,钱建蓉的确有计划将中锐的部分业务装到上市平台中去,但颇让人感到意外的是,钱建蓉计划装进上市平台的业务并非中锐地产,而是中锐教育。对此,他直言道,中锐的地产业务暂时没有上市计划,将来还是以发展教育为主。 从几个方面来讲,一是中国的民营教育首先要扮演的角色是怎么引领教育改革、引领教育创新。因为重复去做公立学校的事情,其实是没有太大价值的。 “我们进入教育这个领域当中有20多年了,有很多的积累,也有很好的团队。”谈到自己的教育事业,钱建蓉的兴致逐渐调动了起来,“教育和房地产有各自的特征,在房地产这一块,我们会坚持有质量的发展。” 同样是以集团成立25周年为节点,教育业务方面钱建蓉给中锐提出的目标是,在现有运营学校的基础上,保持每年新开3-4所的节奏,到2021年时K12学校数量达到20所。 “我一直说,一个企业的使命首先在于但又不仅仅在于创造利润,更重要的是通过企业的创新创造来推动社会的进步。房地产我们追求的品质地产、品位生活理念,不仅仅追求赢利,更追求为客户提供美好生活的方式。而教育的价值,其独特之处是,学校为社会不断培养优秀人才,成为一个城市人们追求高端优质教育的目标,她会成为你始终的骄傲。”教育事业出身的缘故,钱建蓉对于中锐控股集团的另一支柱--教育业务有着不小的执念。 “规模方面,我们还是希望朝500亿这样一个目标努力。”紧接着,并非激进性格的钱建蓉又补充说道,“当然,我们还是希望目标是基于有质量的发展来实现。” 钱建蓉:这个问题比较大,我们宏观、微观都关注,但是总的感觉还是不确定因素太多。 将来教育这一块也希望跟更多地产商合作,因为教育团队是一个教育管理公司,跟酒店管理公司是一个概念,可以提供品牌,提供全方位的运营服务,为教育资产的拥有者提供增值。 钱建蓉:去年和今年消化了一些存量土地,今年上半年拿地比较少,房地产就是这样,如果一段时间比较猛地在市场上拿地,肯定资金压力是有的,我们的目标是希望在今年下半年多拿一些土地。 “2003年的时候,因为做苏州国际教育园区,做苏州一个大学城的开发,我们开始涉及到了房地产,也是教育的机缘才又进入到地产这个行业。” 说到这,钱建蓉话锋一转:“当然了,从地产商角度来说,第一步应该做的是教育资产的投资者,而不是一个学校的运营者。” 他的履历并不复杂,1988年大学毕业之后进入了政府部门工作。趁着1992年下海热潮,他也开始了自己的创业。最开始的时候,经营的是一家地产教育类企业。 目前看来,中锐的地产版图囊括了上海、苏州、杭州、无锡、常熟、南京、徐州、宣城、张家港、武汉、厦门等城市;在海外,澳大利亚悉尼、布里斯班以及美国洛杉矶等城市投资了多个房地产项目,累计开发面积约1000万平方米。 但是就像刚才讲的,我们不会以上市、规模为目标,希望在很短的时间内快速冲规模,还是希望有质量的发展。 2012年到现在出现的情况是,因为盖了大量的房子,因为产生了大量中产阶级,因为国际化程度高,公办教育首先满足不了需求。公办教育对均衡化、基础性的需求都满足不了,更不要说可选择的、优质的、个性化的需求。 这一轮从1992年一直延续到差不多2002年,持续了10年,这10年的特征是破壁、萌芽的状态。在那个时候只要有好的硬件条件,吸引到一些好的老师就行,还是一个硬件时代,还不是内容时代。 钱建蓉:教育还是要坚持做的,因为这也是我们的本业,跟商业也是差不多的,重资产、回收慢,还要很费心地把它运营好、管好。 我们这一块历史比较长,从1996年公司成立到现在,主要是做教育出身的一家企业。2003年的时候因教育的机缘,做了苏州国际教育园区一个大学城开发,涉及到了房地产,所以从2003年才再次介入到房地产,2006年成立了房地产公司。 “地产肯定容易上规模,但同时我们还是要坚持做教育,因为这都是我们的本业。” 这两年国际学校遇到的机会是房地产发展带来的,这里面是这样的一个逻辑关系。很多新兴的城市,像苏州、武汉这样的城市,每年有多少人进入城市?公办学校满足不了,所以就出现了2012年到现在新一轮民办教育的大发展,这也得益于房地产的发展。 “做教育是辛苦,虽然会失去一些快速发展的机会,但我认为我是在做一些长期看来更有价值的事情。” 一次偶然的机会,中锐得以主导苏州国际教育园区3.5平方公里的开发建设。在此之后,正式踏足地产行业。从2003年开始介入到房地产,2006年时成立房地产公司。同时,也开辟出了“教育地产”的独特发展路径。 钱建蓉:人最看不清楚的是自己。不过我们始终追求的是,稳健做事,诚信合作,要做一个对社会进步有更多贡献的企业公民。 第二个方面,从房地产和教育的结合上来讲,其实也有巨大的机会。在国外,我们可以看到一些教育资产的REITs。教育资产是一个非常优质的资产,从某种意义上来讲,如果把它的收益跟商业地产做比较的话,学生公寓、幼儿园的校舍、中小学的校舍资产,在海外都有一些上市交易的REITs,都是非常稳定的,也是受到投资者追捧的。 “房地产和教育结合是有巨大机会的,包括在国外,我们能够看到一些教育资产的REITs,这其实是一个非常优质的资产。”得益于中锐地产曾有过在全球REITs最大市场新加坡上市的经历,钱建蓉对此看得更为长远。 钱建蓉续指,对于地产商而言,教育资产某种程度上来讲比普通商业、购物中心的质量要更好,也有着更好的持续性。 与大多数地产商先地产后多元化的发展路径不同,从教育事业起家,行至半途才转战房地产的钱建蓉,在考虑问题时无疑有着与其他地产人截然不同的出发点,而这也造就了中锐如今“教育+地产”双轮驱动的独特发展路线。 观点地产新媒体:整合丽鹏股份之后,您决定做到多少个学校?多大的量级是您的理想? 所以在这一点上,基础教育如果不能真正地改革,引进更先进的一些理念,包括尊重教育的规律,德国总理参观伍珀塔尔青少年学堂并向 更新:2019-08-24。尊重孩子成长的规律,打造一个真正适应创新需要的、孩子能够健康成长的教育,我觉得将来再怎么说创新也是做不到的。因为我们一帮人在基础教育阶段就已经被训练得循规蹈矩了。 钱建蓉:对,我们今年下半年还是要继续拿地,在土地方面还是要加大一些力度。现在我们合作的项目也比较多,很多都是合作项目。 观点地产网一副黑框眼镜,白衬衫黑西裤,身材有些高瘦,钱建蓉给人的第一印象便是温雅。 从目前中锐的版图规划来看,这两部分几乎可以算得上是各占半壁江山。如何将两项产业融合到一起,需要钱建蓉去把握其中的平衡。 中锐本身的基因还是一个教育公司,这两年地产业务也有一定的发展,但是跟这些大佬们比,我们的规模各方面还是比较小的。 “去年的销售业绩不到200亿,规模上还是要努力加快吧。把产品做一些打磨,然后再来发展。”紧接着,钱建蓉补充说道,“地产业务不排除未来上市的可能性,但是我想首先还是要把地产的规模和效益这些方面都达到一定的规模,否则上市是没有意义的。” 得益于“教育地产”的新颖路径和多年累积的国际优质教育资源,中锐步入地产行业以来已经打造了多个教育地产项目,并延伸到教育小镇等产业,布局范围也从国内延伸到了海外。 房地产仍有庞大市场机会的当下,钱建蓉认为地产商仍需要专业化,即便转型也应该在房地产的产业链条上去转型。不过,虽然不会在教育与地产之外开拓第三战场,但若是仅在地产行业这个链条上,中锐同样不吝于迈进探索的步伐。 钱建蓉:现在这个领域还是在做试探性的投资,目前只是在上海和北京有一些项目,大概三四个项目。 钱建蓉:我们在K12教育里面扮演的角色,既是教育资产运营者,又是学校管理者,收入来自于教育资产租金,包括学校运营管理的收益,也包括跟学校提供的IT、后勤、运营的管理收入。 每一年博鳌房地产论坛,我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。 新的10年某种程度上因为房地产发展,因为城市化进程高歌猛进,大量人口进入城市,城市化也带来了大量的中产阶级形成。经济的发展使得中产阶级的视野不一样了,国际化的视野不一样了,他们对传统的教育有了更高要求。 站在地产的角度上来讲,因为我们自己有教育运营公司,所以可以跟地产开发相结合。这是我们的小而美,在这个方向上有两个领域相互叠加的优势。 选了一个光线较好的位置坐了下来,虽然极少出现在媒体聚光灯前,但他回答起来却丝毫不显生疏。 去年6月,中锐控股以6.37亿元的价格受让丽鹏股份11%股份。同时,接受了丽鹏股份7.6%股份表决权的委托。由此,中锐成为丽鹏股份单一最大表决权的股东,钱建蓉也成为了丽鹏股份的实际控制人。 另外,我们这两块业务本来就由两支团队独立运营,中锐一直是教育+地产作为特色。站在教育领域,我们的优势是因为有房地产这一块,我们愿意投资教育的资产,这是我们发展房地产过程当中,可以做的一些资产持有的方向。 我相信将来在一定的政策环境之下,教育资产的证券化如果能够开放的话,其实对于很多房地产开发商来讲,教育资产的投资应该是一个不错的领域。 我个人的看法是,将来房地产商不一定都要去做运营教育办学校的事情,但是可以成为教育资产的拥有者。 “这已经是第二步了,第一步应该是持有教育地产,就像持有酒店一样,但是运营还是应该请专业的教育运营团队,教育比酒店更专业一些。” 在他看来,地产商还是应该立足于地产业务,做专业化,而不是像现在有些地产商直接跨界去办学校。 延续着“专业化”的话题,钱建蓉接着说,在多元化发展与聚焦主业之间,自己更倾向于后者:“教育本身就是我们主业,中锐基本上确定了教育+地产路线,不会再考虑新拓展第三块、第四块业务。” 我的个人意见,也是我们在做的事情,就是要聚焦。我们基本上是教育+地产,已经形成了这样一个格局,不会再考虑第三块、第四块业务。 “我们今年下半年要继续拿地,土地方面要加大一些力度,希望接下来能够有质量地加快发展脚步。” 不过,这些天然屏障对于教育背景出身的中锐而言并不存在。中锐有着自己的教育运营公司,地产与教育是由两支不同团队在独立运营。“站在教育领域,我们的优势在于有地产业务,我们可以投资重资产。两个领域相互叠加的优势,这是我们的小而美。” 当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时,我们将拥有全新路径与模式,可以观察、记录和解读中国的房地产行业。 第二个10年是从2002年开始到2012年,这10年有两个特征,一是开始关注内容,开始关注教育改革。 从教育本身来讲,如果能够对某一些大型房地产住宅项目做一些配套,其实也能够带来很大的价值提升。 钱建蓉:我们希望今年、明年新的团队要继续发力,希望能够加快发展的,教育和地产双轮都要加快发展。 我一直说,一个企业的使命首先在于但又不仅仅在于创造利润,更重要的是通过企业的创新创造来推动社会的进步。房地产我们追求的“品质地产、品位生活”理念,不仅仅追求赢利,更追求为客户提供美好生活的方式。而教育的价值,其独特之处是,学校为社会不断培养优秀人才,成为一个城市人们追求高端优质教育的目标,她会成为你始终的骄傲。这样会失去一些快速发展的机会,做了一些长期来看更有价值的事情。 钱建蓉指出,正是由于社会发展、城市化进程等因素影响,人们对于教育有了更高的要求。我们现在在做的就是怎么能够让根植中国、创新国际的办学理念落地,能够为人们提供更加优质的国际化的教育服务 在这一点上,我们现在在做的事情就是第三代的民办学校,像苏州、无锡、厦门办的都叫华锐海归双语学校,特征是国际文凭组织的框架,国际先进教学理念,创新的思维,坚守优秀的中华文化的底蕴。 中庸而不偏颇,是钱建蓉对待事物的一种态度。与不少地产人忙碌到难以兼顾其他不同,钱建蓉说自己平时不仅会经常健身,而且还会给家庭留出不少时间。 “人最看不清的是自己,不过我们始终追求的是,稳健做事,诚信合作,要做一个对社会进步有更多贡献的企业公民。” 站在地产商角度来看教育,我们还是立足于地产,而不是说像现在有的地产商那样直接跨到办学校。 站在企业的角度,我们希望至少政府能够在政策方面更多地有实质性的法律政策鼓励中国企业家的信心。 访谈临近结束,最后被问及如何评价自己和中锐时,钱建蓉没有给出明确回答,他笑着表示, “我们在尝试做城市更新项目,不过在存量改造领域目前仍是试探性的投资。我们还是聚焦房地产开发领域,重点是教育领域,城市更新这一块也是结合教育,做教育综合体。” 钱建蓉:我觉得应该聚焦,不应该多元化。房地产现在面临那么大的市场机会,应该还是比较专业化的,即便要转型,也应该在房地产的产业链条上去转型,而不是脱离房地产,这就叫跨界了。 第三代民办学校的特征是,以国际的视野、国际的框架,坚守优秀的中华文化,怎么能够让根植中国、创新国际的办学理念落地。 从反复提及的“教育”和“地产”中不难看出的是,钱建蓉对于中锐未来的发展蓝图是清晰而坚决的。但正如其有500亿目标却并未激进争取一样,钱建蓉更多希望自己能够稳步向前迈进,哪怕慢一些。 8月6-9日,2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒,造就了一个属于房地产全行业的年度盛会,此间传奇还在继续。 历史的发展轨迹难以捉摸,偶然事件中往往暗藏着必然。令人感慨的是,或许当年的钱建蓉很难想象到,其偶然开拓出来的地产业务,在十几年后会成长成为中锐控股集团内两大支柱业务之一。 比较有趣的是,虽然已经是一个地产“老兵”,但言语之间钱建蓉似乎并没有将自己划分到地产商的队列中去。甚至不得不承认的是,他对于教育业务的热爱要远远高于地产业务。 钱建蓉:地产肯定容易上规模,教育每建一个学校或托管一个学校,收入的体量是不可能成长得太快的,需要靠规模。投资两三年建了一个学校,可能过了两三年,收益也就是3亿、5亿,不会很大。 对地产商来讲,教育肯定是一个机会,因为教育的资产某种程度上来讲比普通的商业、购物中心的质量要好得多,持续性好得多,可以找到很好的教育管理运营输出机构来运营。 钱建蓉:我们还是会重点在长三角地区发展,浙江和江苏是我们的重点,因为这个规模做个区域市场足够了,暂时也不需要再扩大到其它的地区。 现在很多开发商都觉得教育不错,都去做教育,我觉得从地产商角度,第一步应该做的是教育资产的投资者,而不是一个学校的运营者。 “这或许未来是一条可行路径,我个人看法是,将来房地产商不一定都要去做运营教育直接办学的事情,但是可以成为教育资产的拥有者。” 教育可能比酒店更专业一些,更另类一些,所以对于地产商来讲,在教育领域里还是有很多投资机会的。 他表示,教育家与地产商的双重身份让其在熟知教育领域脉络的同时,也更能够理解地产商的诉求:“我们跟地产商在教育资产、校园建设、校园资产运营等方面进行合作,我认为是会很默契的。” 我们的想法还是把产品进行打磨,然后再来发展。总的来讲,聚焦房地产开发领域,重点是教育领域。城市更新这一块也结合教育,做教育综合体。 调整了一下坐姿,钱建蓉接着介绍说,现如今到了第三个“十年”,新一轮民办教育的发展,其实有一部分是得益于房地产的开发。 拿下上市平台后,坊间对于钱建蓉的下一步计划议论纷纷。其中,“地产借壳”的说法最为坊间所认可。毕竟,借壳上市的操作在地产领域并不少见。 我们自己有一定的商业,也有一定的资产,所以也需要对资产进行管理。目前来看,还是把它看做房地产的一个延伸。 相信很多大规模的房地产企业在这个过程当中是可以做这件事情的,不排除在一些大的地产商手里,将来拥有几十亿上百亿的教育资产,这部分资产将来能够证券化,这是完全有可能的。 在其看来,教育与地产是两个关联很紧密的事物。原因在于两者的发展都与人口有关。 其实我一直是这样的观点,中国真正要实现创新,将来企业能够有足够的创新能力,非常重要的一点是在基础教育和高等教育的改革。 “中锐本身有着一个教育公司的基因,我们的教育以K12和高等教育为主。”说到自己“本业”,钱建蓉很快打开了话匣子。 这一轮的标志又不一样了,也就是我们在做的这个事情,我们称之为第三代民办学校。 在钱建蓉看来,教育与地产无疑是有着天然联系的两大产业,“教育+地产”双轮驱动的模式,也成为其一贯坚持的战略方针。 所有房地产企业的转型,应该是在相关联的房地产链条上去做,因为这么大的一个产业,光销售额就有十几万亿。这里肯定能出很大规模的伟大企业,这是有可能的。 另外,地产这一块过去几年步伐还是慢了一点,请新的团队过来,还是希望加快发展。 虽然发声不多,但早在1992年便在海南开始踏足房地产行业的钱建蓉,无疑已经是房地产领域的一个“老兵”。 教育和房地产有各自的特征,房地产这一块我们一方面坚持有质量的发展,另外一方面在规模方面,我们还是希望朝500亿这样一个目标努力。 再补充一点,我们在教育上也经历了很长的时间,我从1992年开始从事教育这一块,从那时候开始,中国民办教育也经历了三个时代。 他介绍说,在全球范围内能够看到,学生公寓、学校校舍等教育资产都是有上市交易的REITs案例的。由于此类资产较为稳定,因而也受到了海外投资者的追捧。 第一是最初的年代,就是刚刚改革开放之初,中国民办教育、私立教育刚刚开始萌芽,在1992、1993年出现一些私立学校,那时候就是体制上的一个巨大突破。 2018年年初,中锐地产集团曾经提出过这样的发展目标:地产业务方面,在2017年基础上,实现年复合增长50%以上,到2021年集团成立25周年之际,冲进500亿阵营。